Obniżenie wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej SK 22/16
22 maja 2019 r. o godz. 11:30 Trybunał Konstytucyjny ogłosi orzeczenie w sprawie skargi konstytucyjnej J. W. dotyczącej obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej.
Trybunał Konstytucyjny ogłosi orzeczenie w sprawie zgodności art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 32 ust. 1 w związku z art. 3 i ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji RP.
Skarżąca była właścicielką nieruchomości, która zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta leżała na terenie przeznaczonym do zabudowy o charakterze jednorodzinnym z możliwością jej uzupełnienia m.in. o lokalizacje zakładów rzemieślniczych. Zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość skarżącej położona była na terenach dróg powiatowych głównych. W okresie pomiędzy obowiązywaniem obu w/w planów, dla terenów, na których znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zgodnie z którym działka skarżącej położona była w „strefie zainteresowania miejskiego o funkcjach mieszanych, położona poza śródmieściem – w tym lokalne ośrodki usługowe”. Skarżąca sprzedała działkę, gdy obowiązywał nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka ta nie była zabudowana ani w okresie pozostawania w mocy poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, ani po wejściu w życie nowego planu. Następnie skarżąca wniosła do sądu okręgowego powództwo o zasądzenie na jej rzecz od gminy odszkodowania za obniżenie wartości zbytej nieruchomości, spowodowane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd okręgowy oddalił powództwo skarżącej przeciwko gminie o zapłatę odszkodowania w wysokości odpowiadającej różnicy w wartości zbytej przez nią nieruchomości przed i po ogłoszeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd apelacyjny oddalił apelację skarżącej.
Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Zdaniem skarżącej kwestionowany przepis w zakresie, w jakim obniżenie wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w okresie tzw. luki planistycznej w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało określone mniej korzystnie niż w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego oraz mniej korzystnie niż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obowiązującym przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest niezgodny z Konstytucją.
Skarżąca wskazuje, że przyjęty w kwestionowanym przepisie sposób obliczania wysokości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stawia właścicieli nieruchomości położonych na terenie gminy, która opóźniła się w uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dopuściła do powstania luki planistycznej, w sytuacji gorszej, niż właścicieli tych nieruchomości, które leżą na terenach objętych ciągłością działań planistycznych. W przypadku skarżącej, przy obliczaniu wysokości odszkodowania sądy stosują kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przy zachowaniu ciągłości działań planistycznych uwzględnia się przeznaczenie terenu zgodnie z założeniami zmienianego planu.
Zdaniem skarżącej, taki stan prawny narusza konstytucyjne prawo równości wobec prawa i równego traktowania przez władze publiczne, a także zasadę sprawiedliwości społecznej. Pogorszenie położenia prawnego właścicieli niektórych nieruchomości, determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi, należy uznać nie tylko za nierówne traktowanie względem innych właścicieli, którzy mogą dochodzić odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w oparciu o kryterium przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, ale i za niezgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej, która wyraża również konieczność sprawiedliwego łączenia interesu ogółu (dobra wspólnego) i interesów jednostki.
W ocenie skarżącej, kwestionowany przepis narusza również konstytucyjne prawo ochrony własności wyrażone w art. 64 ust. 2 i 3 oraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji. Wyrazem realizacji zasady ochrony własności jest m.in. przepis art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chroni on właściciela nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych obejmującymi obniżenie wartości nieruchomości. Ochrona taka powinna być równa dla wszystkich właścicieli, którzy doznali uszczerbku majątkowego w postaci rzeczywistego obniżenia wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ewentualne zróżnicowanie zakresu czy intensywności ochrony powinno następować w oparciu o uzasadnione kryterium i znajdować podstawę w przekonujących argumentach – podkreśla skarżąca.
Przewodniczącym składu orzekającego będzie sędzia TK Andrzej Zielonacki, sprawozdawcą będzie sędzia TK Michał Warciński.