Spółdzielnie mieszkaniowe; zasady uzyskania członkostwa K 60/13
16 grudnia 2014 r. o godz. 9:00 Trybunał Konstytucyjny rozpozna wniosek grupy posłów na Sejm dotyczący spółdzielni mieszkaniowych oraz zasad uzyskania członkostwa.
Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności:
1) art. 27 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 241
i art. 26 ust. 1 powyższej ustawy - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 konstytucji;
2) art. 271 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustawy w zakresie, w jakim odsyła do art. 241, art. 26 ust. 1 i art. 27 powyższej ustawy - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 konstytucji; ,
3) art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim do powstania członkostwa nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, wymagane jest ubieganie się przez te osoby o przyjęcie w poczet członków - z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 32, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 konstytucji;
4) art. 19 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z 1 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze - z art. 21, art. 64 i art. 58 konstytucji;
5) art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim pozwala na przyjęcie osób fizycznych i prawnych do spółdzielni mieszkaniowej bez związku z przysługiwaniem prawa do lokalu bądź ubieganiem się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo odrębnej własności lokalu - z art. 2, art. 21, art. 32 i art. 64 konstytucji;
6) art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy - Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim wymaga od nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową złożenia deklaracji w celu przystąpienia do spółdzielni - z art. 21, art. 64 i art. 58 konstytucji;
7) art. 26 § 2 ustawy - Prawo spółdzielcze z art. 21, art. 64, art. 31 ust.3, art. 32 i art. 58 konstytucji;
8) art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 2 konstytucji.
Ad. 1) i 2)
Zdaniem wnioskodawców, zakwestionowane przepisy nie respektują podstawowych zasad rządzących spółdzielczością, a przede wszystkim wyrażonej w art. 1 prawa spółdzielczego zasady, zgodnie z którą spółdzielnia prowadzi działalność w interesie swoich członków. Przepisy są pod tym względem niekonsekwentne, nie realizując powyższej zasady w stosunku do osób zamieszkałych w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową, a posiadających prawa do lokali w tych nieruchomościach. Zdaniem wnioskodawców, coraz więcej mieszkańców będących właścicielami lokali w budynkach wielomieszkaniowych - wybudowanych niegdyś przez spółdzielnie mieszkaniowe i do dzisiaj przez nie zarządzanych - nie ma wpływu na zarządzanie nieruchomością, w której zamieszkują i której są współwłaścicielami.
Jak podkreślają posłowie wnioskodawcy, przepisy art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyłączające stosowanie ustawy o własności lokali dopuszczają do sytuacji, w której właściciel lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności, jest w wielu przypadkach faktycznie pozbawiony wpływu na zarządzanie, a więc szeroko rozumiane dysponowanie nieruchomością wspólną. Gdy właściciel lokalu nie jest zarazem członkiem spółdzielni, nie ma żadnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną, a w konsekwencji swoim lokalem. Taki właściciel lokalu nie ma wpływu na wysokość opłat związanych z lokalem i wpłat na fundusz remontowy, rodzaje przeprowadzanych remontów w nieruchomości czy wybór wykonawcy robót. Brak wpływu na zarządzanie własną nieruchomością nie jest mu w jakikolwiek sposób kompensowany przez przyznanie równoważnych korzyści. Wręcz przeciwnie, ponosi relatywnie wyższe koszty niż członkowie spółdzielni, gdyż nie korzysta z efektów działalności gospodarczej spółdzielni.
W ocenie wnioskodawców, bardzo poważne zastrzeżenia budzi również sytuacja właścicieli lokali, którzy są członkami spółdzielni. Osoby te co prawda zachowują pewien wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną, mając możliwość uczestniczenia w walnych zgromadzeniach spółdzielni administrującej budynkiem, ale w wielu przypadkach jest to wpływ dalece niewspółmierny do posiadanych praw właścicielskich. Każdy członek spółdzielni mieszkaniowej ma bowiem takie same prawa korporacyjne. Przysługuje mu więc na walnym zgromadzeniu spółdzielni jeden głos.
Ad. 3)
Zgodnie z art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. Z przepisu tego wynika wprost obowiązek przyjęcia w poczet członków osoby legitymującej się prawem spółdzielczym własnościowym do lokalu w określonych w tym przepisie sytuacjach. Przepis ten jednak zarazem zakłada, że nabycie prawa spółdzielczego własnościowego do lokalu nie pociąga za sobą ex lege powstania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Uzyskanie członkostwa następuje dopiero z chwilą podjęcia stosownej uchwały przez właściwy organ spółdzielni.
Przepis ten dopuszcza więc sytuację, że osoba posiadająca prawo spółdzielcze własnościowe, która swoim wkładem przyczyniła się do powstania majątku spółdzielni, nie ma statusu członka, a w konsekwencji jest pozbawiona wpływu na zarządzanie nim. To samo dotyczy osoby, która nabyła prawo spółdzielcze własnościowe na rynku wtórnym, a która wchodzi w prawa dotychczasowego uprawnionego z tytułu prawa spółdzielczego własnościowego ze wszystkimi tego konsekwencjami, również prawem do zgromadzonego wkładu budowlanego.
W opinii wnioskodawców, zakwestionowany przepis jest w tym zakresie niezgodny z art. 21 ust. 1 konstytucji, gwarantującym ochronę własności. Narusza też art. 64 ust. 2 konstytucji, który gwarantuje równą dla wszystkich ochronę prawną własności i innych praw majątkowych, oraz art. 32 konstytucji statuujący zasadę równości wobec prawa. Ponadto jest również niezgodny z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 ustawy zasadniczej, które stanowią, że ingerencja w konstytucyjne wolności i prawa - w tym w prawo własności, a w konsekwencji również prawo spółdzielcze własnościowe - nie może naruszać istoty tych praw.
Ad. 4)
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu - w celu ustanowienia i przeniesienia jego odrębnej własności - przez członka spółdzielni mieszkaniowej powstaje ekspektatywa odrębnej własności lokalu. Osoba, której taka ekspektatywa przysługuje ma roszczenie o zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową po jego wybudowaniu. Istotne wątpliwości budzi jednak ust. 2 art. 19 powyższej ustawy, zgodnie z którym nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków, zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.
Na spółdzielni mieszkaniowej ciąży obowiązek przyjęcia w poczet członków nabywcy ekspektatywy. Dla skutecznego nabycia ekspektatywy nie jest jednak wystarczające zawarcie umowy między zbywcą i nabywcą, lecz niezbędne jest ponadto złożenie dodatkowego oświadczenia - deklaracji przystąpienia do spółdzielni realizującej inwestycję budowlaną, która ma obejmować lokal będący przedmiotem tej ekspektatywy. Wymaganie złożenia dodatkowego oświadczenia w formie deklaracji przystąpienia do spółdzielni, a wraz z nią poniesienia określonych nakładów finansowych tytułem wpisowego i udziałów członkowskich, stanowi nieuzasadnioną ingerencję wprawo podmiotowe nabywcy. Sprawia, że osoby, który poniosły określone nakłady finansowe odpowiadające wartości rynkowej ekspektatywy, zawierając umowę ze zbywcą tego prawa, nie stają się jego nabywcami dopóty, dopóki nie uzyskają członkostwa w spółdzielni.
Ad.5)
Jak zauważają wnioskodawcy, przepis art. 3 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych narusza art. 21 i 64 konstytucji wyrażające gwarancje ochrony prawa własności i praw majątkowych. Pozwalając w sposób niczym nieograniczony wpływać na skład członków spółdzielni, może prowadzić do osłabienia realnej siły głosu w organach spółdzielni bezpośrednio zainteresowanych - członków posiadających prawa do lokali oraz do wpływania w sposób nieuczciwy na decyzje organów spółdzielni (przede wszystkim walnego zgromadzenia). W ocenie wnioskodawców, przepis ten daje przyzwolenie na ingerencję w prawa korporacyjne członków spółdzielni w sposób w zasadzie nieograniczony. Jednocześnie trudno znaleźć uzasadnienie w wartościach konstytucyjnych dla dopuszczenia do takiej ingerencji w prawa członków spółdzielni. Ponadto zaskarżony przepis dopuszczając możliwość powstawania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej w sposób całkowicie dowolny jako naruszający społeczne poczucie sprawiedliwości jest niezgodny z art. 2 konstytucji.
Ad. 6)
Zgodnie z art. 16 § 1 zdanie pierwsze prawa spółdzielczego, warunkiem przyjęcia w poczet członków jest złożenie deklaracji. Deklaracja stanowi w istocie oświadczenie woli o przystąpieniu do spółdzielni. Jednakże złożenie odrębnego oświadczenia woli o przystąpieniu do spółdzielni mieszkaniowej przez osobę, która nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową nie powinno być warunkiem wejścia w prawa członkowskie w tej spółdzielni. Uzależnienie nabycia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej od złożenia dodatkowego oświadczenia (deklaracji) przez nabywcę prawa własnościowego spółdzielczego lub nabywcę ekspektatywy stanowi - zdaniem wnioskodawców - nadmierną ingerencję w prawo podmiotowe będące przedmiotem nabycia.
Ad. 7) i 8)
Na podstawie art. 26 § 1 prawa spółdzielczego, udział byłego członka wypłaca się na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni zaś sposób i terminy wypłaty określa statut. Z § 2 tego artykułu wynika zaś, że byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz do innego majątku spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 125 § 5a. Ten ostatni przepis dotyczący likwidacji spółdzielni stanowi wyjątek od powyższej zasady i określa, że majątek pozostały po spłaceniu wierzycieli spółdzielni ma być - zgodnie z uchwałą walnego zgromadzenia - w całości lub w części podzielony między członków. W podziale tym uwzględnia się byłych członków, którym do chwili przejścia albo postawienia spółdzielni w stan likwidacji nie wypłacono wszystkich udziałów. Z zestawienia tych dwóch przepisów wynika, że członkom spółdzielni co do zasady nie przysługuje prawo do udziału w majątku spółdzielni na wypadek wystąpienia ze spółdzielni. Spółdzielnia co prawda wypłaca "udział" lub "udziały" członkowskie wniesione przez członka przy przystąpieniu do spółdzielni, ale wielkość kwot wypłacanych w żaden sposób nie jest skorelowana z wartością majątku spółdzielni w chwili wystąpienia z niej członka. Tymczasem członek spółdzielni, zgodnie z art. 3 prawa spółdzielczego, jest współwłaścicielem majątku spółdzielni.
W ocenie posłów wnioskodawców, przyjęcie zasady, że członkowie spółdzielni nie mają prawa do jakiejś części tego majątku spółdzielni, który bez ich udziału w ogóle by nie powstał, jest nie do zaakceptowania z punktu widzenia zasad konstytucyjnych, a przede wszystkim zasady ochrony własności i innych praw majątkowych wyrażonej w art. 21 i 64 konstytucji.
Rozprawie będzie przewodniczyła sędzia TK Sławomira Wronkowska – Jaśkiewicz, sprawozdawcą będzie sędzia TK Leon Kieres.