Komunikat po Drukuj

Podwyżki czynszu K 4/05

19 kwietnia 2005 r. o godz. 10:00 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał wniosek Prokuratora Generalnego w sprawie konstytucyjności przepisów ustaw nowelizujących ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wprowadzających ograniczenia podwyżek czynszów.

Trybunał orzekł, że art. 1 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 2004 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, w części zawierającej wyrazy: "a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela", jest niezgodny z art. 2 oraz art. 64 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. TK orzekł także, że art. 1 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest niezgodny z art. 2 i art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji

Do chwili uchwalenia ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. ustawodawstwo ostatniego dziesięciolecia konsekwentnie utrwalało społeczne przekonanie, że czynsze regulowane, ograniczone do poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu będą obowiązywać tylko w okresie przejściowym. Taki właśnie okres miał umożliwić rządowi i ustawodawcy wypracowanie nowego kompleksowego systemu regulacji stosunków pomiędzy właścicielami a najemcami, który uwzględniałby usprawiedliwione interesy obu stron. Po okresie przejściowym mechanizm ustalania czynszu miał odpowiadać zasadzie wolności umów. To społeczne przekonanie utwierdzane było jednoznaczną wymową orzecznictwa TK, podkreślającego przy licznych okazjach przejściowy charakter czynszu regulowanego. Rozciągnięcie na mocy ustawy nowelizującej okresu obowiązywania czynszów regulowanych - w sytuacji, kiedy nie pojawiły się żadne nadzwyczajne okoliczności, uzasadniające takie rozstrzygnięcie - naruszyło zasady ustalone wcześniejszym ustawodawstwem. Nowe brzmienie art. 9 ust. 1 i 1a we wskazanym zakresie naruszyło zasadę ochrony zaufania do państwa i stanowionego przezeń prawa (art. 2 Konstytucji).

Zaskarżone regulacje wprowadzają instytucję czynszu ustalanego w drodze ustawowej, zostawiając stronom stosunku prawnego jedynie wąski margines swobody, bez uwzględnienia konkretnych uwarunkowań wynikających ze stanu technicznego lokali i budynków, oraz sytuacji życiowej i materialnej najemców. Zdaniem Trybunału, wprowadzenie takiego mechanizmu hamowania wzrostu czynszów, który bierze pod ochronę wyłącznie interesy najemców - i to w oderwaniu od ich konkretnej sytuacji majątkowej i życiowej -ponad dopuszczalną miarę ograniczyło prawa właścicieli. Taki stan prawny narusza zasadę równej dla wszystkich ochrony własności i innych praw majątkowych, do których zaliczyć należy m.in. prawo najmu lokalu (art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji).

TK rozpoznając niniejszą sprawę miał także na uwadze orzecznictwo Europejskiego Trybunału Praw Człowieka. Szczególną uwagę poświęcił analizie orzeczenia z 22 lutego 2005 r. w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce. W orzeczeniu tym Trybunał w Strasburgu uznał, że kwestionowane przepisy, dotyczące czynszów regulowanych, w niedopuszczalny sposób naruszają powszechne w państwach członkowskich Rady Europy standardy ochrony własności.

Skutki wejścia w życie orzeczenia: poczynając od daty ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw strony będą mogły ustalać czynsz w drodze indywidualnych umów z ograniczeniem jego podwyższania przewidzianym przez art. 9 ust. 1 w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2005 r. Jak podkreślił TK, nie oznacza to jednak uznania stanu prawnego od dnia wejścia w życie orzeczenia w niniejszej sprawie za zadowalający i w pełni zgodny z Konstytucją.

Rozprawie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą był sędzia TK Jerzy Stępień.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.