Komunikat po Drukuj

Zasady zawierania umów przez spółdzielnie mieszkaniowe o przeniesienie własności lokalu. P 16/08

17 grudnia 2008 r. o godz. 10.00 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał połączone pytania prawne Sądu rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi dotyczące zasad zawierania umów o przeniesienie własności lokalu przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że: 
1. Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1-3 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 konstytucji. 
2. Art. 1714 ust. 1 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni lub osobę niebędącą członkiem spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1 i 2 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 konstytucji.
3. Art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 ustawy powołanej w punkcie 1 są niezgodne z art. 2 konstytucji.
4. Art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest niezgodny z art. 2 konstytucji.
5. Art. 272 ustawy powołanej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3 konstytucji.
6. Art. 8 ust. 2 ustawy powołanej w punkcie 4 jest niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3 konstytucji.

Przepisy wymienione w punktach 1-4 wyroku tracą moc obowiązującą z upływem dwunastu miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie. 
(link do sentencji w całości pod tym komunikatem)

Kontrolę konstytucyjności zainicjowały pytania prawne przedstawione Trybunałowi przez sąd grodzki, który miał orzekać o ukaraniu członków zarządu spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie art. 272 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) (oraz art. 8 ust. 2 ustawy zmieniającej z czerwca 2007 r.). Zgodnie z tymi przepisami członkowie zarządu spółdzielni (a także pełnomocnicy, prokurenci, syndycy, likwidatorzy) podlegają karze, jeśli "dopuszczają do tego, że spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienie własności lokalu". Regulacje dotyczące takich umów zawierają art. 12 ust. 1 oraz art. 1714 ust. 1 u.s.m., wprowadzone ustawą zmieniającą z czerwca 2007 r. Te ostatnie przepisy zobowiązują spółdzielnię do ustanowienia własności dla osób mających lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, formułując tym samym obowiązek zawarcia umowy umacniającej tytuł władania lokalem spółdzielczym. Zaskarżone przepisy określają warunki umowy (swoboda stron co do ułożenia treści umowy była wyłączona). Ustawa określa też (art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 u.s.m.) trzymiesięczny termin do zawarcia umowy.

Trybunał uznał, że zaskarżone przepisy, przewidujące ukaranie członków zarządu spółdzielni za dopuszczenie do niezawarcia obligatoryjnych umów uwłaszczających, są niekonstytucyjne. 
Rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego powoduje depenalizację czynów, z powodu których toczą się postępowania karne. To zobowiązuje organy ścigania i wymiaru sprawiedliwości do umorzenia postępowania. Dotyczy to zarówno spraw, w których zadano konkretne pytania prawne, jak i wszystkich spraw już zawisłych w sądach, a także spraw, w których toczy się postępowanie przedsądowe. W wypadku osób, którym już wymierzono karę na podstawie konstytucyjnie zdyskwalifikowanych przepisów, zachodzi konieczność wznowienia postępowania.

Za niekonstytucyjną Trybunał uznał także samą dopuszczalność uwłaszczenia spółdzielców na majątku spółdzielni na warunkach wskazanych w zaskarżonych przepisach ustawy. Uwłaszczenie to odbywa się bez zgody organów spółdzielczych, jego warunki są określone ustawowo, a zatem nie ma tu możliwości uwzględnienia woli samej spółdzielni (spółdzielców), wyrażonej w statucie czy uchwale. Takie wkraczanie w stosunki własnościowe spółdzielni w dotychczasowym orzecznictwie TK zostało uznane za nieproporcjonalne wkroczenie w konstytucyjnie chronione prawa.

Konstytucja (art. 75) mówi o "popieraniu działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania" . Ten przepis nie daje jednak samoistnego prawa ani do żądania mieszkania od władzy publicznej lub jakiegokolwiek innego podmiotu, ani nie przesądza o tym, że "własne mieszkanie" oznacza posiadanie mieszkania "na własność". Zaskarżone przepisy uprawniały osoby mające zaspokojoną potrzebę mieszkaniową do umocnienia tytułu do zajmowanego mieszkania przez nabycie własności. W wyniku przewłaszczenia spółdzielnia traci własność (prawo chronione konstytucyjnie), bez stosownego ekwiwalentu, na rzecz osób (niekoniecznie członków spółdzielni), którym prawo wykupu przyznaje ustawa zwykła. Takie wkroczenie w prawo własności chronione konstytucyjnie narusza w nieproporcjonalny sposób art. 64 konstytucji.

Przez rok przepisy wymienione w punktach 1-4 będą nadal obowiązywały. Na odroczenie wejścia w życie wyroku w tym zakresie miała wpływ ochrona interesów w toku (złożone stany faktyczne oraz poniesione nakłady finansowe).

Rozprawie przewodniczył prezes TK Bohdan Zdziennicki, sprawozdawcą była sędzia TK Ewa Łętowska,  a współsprawozdawcą sędzia TK Marek Kotlinowski.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.