Komunikat po Drukuj

Własność lokalu spółdzielczego K 42/02

20 kwietnia 2005 r. o godz. 10:00 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał połączone wnioski grup posłów na Sejm RP w sprawie konstytucyjności niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że wskazane przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych są niezgodne z Konstytucją:

• Art. 111 ust. 2 i 4 - niezgodny z art. 2 i art. 64 ust. 2 Konstytucji;
• Art. 12, w zakresie w jakim pomija możliwość uregulowania w statucie korzystniejszych dla członków spółdzielni mieszkaniowej zasad rozliczeń z tytułu nabycia własności lokalu - jest niezgodny z art. 32 Konstytucji.
• Art. 172 ust. 5, w zakresie, w jakim wyłączą możliwość zbycia części lokalu spełniającej wymagania odrębnego lokalu określone w art. 2 ust. 1 tej ustawy - niezgodny z art. 64 Konstytucji;
• Art. 173 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 - niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji.
• Art. 42 ust. 1, w zakresie w jakim wyznacza początek biegu terminu realizacji przewidzianego w nim obowiązku spółdzielni mieszkaniowej - niezgodny z art. 2 Konstytucji (przepis ten traci moc obowiązująca po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia niniejszego wyroku).

Trybunał uznał także za niekonstytucyjne następujące przepisy ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw:

• Art. 1 pkt 40 - niezgodny z art. 45 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji;
• Art. 3 pkt 2 - niezgodny z art. 2 i art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji;
• Art. 9, części obejmującej słowa "przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy" - niezgodny z art. 2 i art. 58 ust. 1 Konstytucji.

Przedmiotem połączonych do wspólnego rozpoznania wniosków trzech grup posłów są przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dodane do niej albo zmienione przez ustawę nowelizującą z 19 grudnia 2002 r. Wnioskodawcy zakwestionowali przepisy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będącego prawem rzeczowym ograniczonym. Jest to prawo na rzeczy cudzej - nieruchomości będącej własnością spółdzielni. Jako prawo majątkowe jest ono objęte ochroną konstytucyjną.

Zakres świadczeń majątkowych, do których zobowiązany jest członek spółdzielni mający uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 173zakwestionowanej ustawy) jest taki sam jak zakres obowiązków członka ubiegającego się o ustanowienie na jego rzecz prawa własności lokalu. Tymczasem wzajemne świadczenie spółdzielni jest w każdej z tych sytuacji odmienne. Przywrócenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu nie zapewniło zatem członkom spółdzielni realnej możliwości wyboru miedzy różnymi formami prawnymi, w zależności od ich możliwości finansowych. Trybunał podkreślił, że jeśli ustawodawca przewiduje istnienie obok prawa własności innego typu praw podmiotowych, to musi odpowiednio zróżnicować także warunki ich nabycia. Sytuacja aktualna narusza konstytucyjną zasadę ochrony własności i praw majątkowych (art. 64 ust. 2 Konstytucji).

Z Konstytucją nie są także zgodne przepisy dotyczące przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo spółdzielcze własnościowe (lub prawo własności lokalu), a spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności. Trybunał uznał, że istniejące uregulowania są niekonsekwentne i niespójne. Członkowie różnych spółdzielni, zamierzający uzyskać prawo własności lokalu lub ograniczone rzeczowe prawo do lokalu - zmuszeni są do zapłacenia na rzecz spółdzielni kwot w skrajnie różnych wysokościach (w zależności od statutu spółdzielni może to być kwota odpowiadająca wysokości kosztów budowy lokalu lub jego wartości rynkowej). TK uznał za niezgodne z Konstytucją narzucenie spółdzielniom mieszkaniowym obowiązkowej "ceny sztywnej" lokalu, która nie może być obniżona nawet za zgodą stron. Jednocześnie Trybunał wskazał, że niedopuszczalne jest arbitralne i nieprecyzyjne ukształtowanie zawartego w statutach spółdzielni systemu bonifikat i ulg. Uregulowania takie są niedopuszczalnym naruszeniem zasady równości obywateli wobec prawa (art. 32 ust. 1 Konstytucji). Są one także niezgodne z założeniem, iż działania spółdzielni nie powinny zmierzać do przysporzenia jej zysków kosztem własnych członków. Trybunał podkreślił, że uznanie powyższych przepisów za niezgodne z Konstytucją pozbawia także mocy obowiązującej odpowiadające im postanowienia statutów spółdzielni.

Zgodnie z art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na spółdzielni ciąży obowiązek określenia "przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości". Działanie to jest warunkiem umożliwiającym członkowi spółdzielni zrealizowanie uprawnienia do nabycia własności lokalu. Aktualizacja obowiązku spółdzielni uzależniona jest od wniosku członka spółdzielni. Zdaniem TK ustanowienie takiej zależności, w sytuacji gdy członek spółdzielni nie ma skutecznych narzędzi umożliwiających wyegzekwowanie od spółdzielni realizacji powyższego obowiązku czyni uprawnienia członka do nabycia własności w pewnej mierze iluzorycznym. Trybunał uznał także, że przedłużenie o 12 miesięcy terminu, w jakim spółdzielnia ma zrealizować swoje ustawowe obowiązki, premiuje podmioty, które nie zastosowały się do obowiązującego prawa. Tego typu działanie ustawodawcy narusza zasadę zaufania do państwa i prawa (art. 2 Konstytucji), rozumianą jako zakaz ustanowienia regulacji, w świetle których ten, kto zastosował się do obowiązującego prawa znalazł się w sytuacji mnie korzystnej niż ten, kto to prawo naruszył.

Art. 2 pkt 2 ustawy nowelizującej z 19 grudnia 2002 r. uchylił art. 108a prawa spółdzielczego, który umożliwiał podział spółdzielni na żądanie grupy członków. Przepis prawa spółdzielczego określał przesłanki, które mogły uzasadniać odrzucenie zgłoszonego żądania, a spory na tym tle przekazywał na drogę sądową. Omawiany przepis był przedmiotem oceny TK (wyrok z 29 maja 2001 r., sygnatura akt K 5/01), który uznał że jego obowiązywanie jest konieczne dla zapewnienia pełnej realizacji wolności zrzeszania się. Uchylenie przepisu stanowiącego instrument realizacji wolności zrzeszania się, w sytuacji, gdy wartość ta nie jest chroniona innymi przepisami, jest sprzeczne z art. 58 Konstytucji. Wyłączenie drogi sądowej dla dochodzenia naruszonych wolności i praw jest natomiast niezgodne z art. 77 ust. 2 Konstytucji.

Trybunał uznał, że zarzuty dotyczące kwestii hipotecznych (art. 6 ust. 4, art. 44 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) zostały przez wnioskodawców źle postawione. TK stwierdził także, że unormowania na mocy których spółdzielcy obciążeni zostali kosztami określenia wartości rynkowej lokalu (art. 111 ust. 7 oraz art. 12 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) mieszczą się w zakresie swobody regulacyjnej ustawodawcy. Co do pozostałych przepisów TK nie znalazł podstaw do stwierdzenia ich niezgodności z powołanymi przez wnioskodawców wzorcami konstytucyjnymi.

Rozprawie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcami byli: sędzia TK Bohdan Zdziennicki (I sprawozdawca) i wiceprezes TK Andrzej Mączyński (II sprawozdawca).

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.