Własność lokalu spółdzielczego K 42/02
20 kwietnia 2005 r. o godz. 10:00 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpozna połączone wnioski Grup posłów na Sejm RP w sprawie konstytucyjności niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych regulują dopuszczalność oraz tryb ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Zarówno przy ubieganiu się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, jak i w razie dążenia do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu członek spółdzielni wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Obie kategorie właścicieli mieszkań spółdzielczych (posiadających prawo odrębnej własności lokalu, bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ponoszą pełne koszty budowy swoich lokali, jednak uzyskane przez nich prawa zdecydowanie się od siebie różnią. Odmienne potraktowanie członków spółdzielni, charakteryzujących się tą samą cechą istotną (tj. poniesieniem pełnych kosztów budowy lokalu) prowadzi do naruszenia zarówno ogólnej zasady równości (art. 32 Konstytucji), jak i szczegółowego odniesienia tej zasady do ochrony własności (art. 64 ust. 2 Konstytucji).
Zgodnie z art. 111 zakwestionowanej ustawy, na pisemne żądanie członka, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przekształcającą spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zasady rozliczeń z tytułu takiego przekształcenia określa statut spółdzielni (art. 111 ust. 4). Dotyczy to zwłaszcza kwestii stosowania bonifikat. Istnieją rozbieżne interpretacje powyższego przepisu, co zdaniem wnioskodawców oznacza, iż został on sformułowany w sposób tak niejasny i nieprecyzyjny, że nie jest możliwa jego jednolita wykładnia i stosowanie. Regulacja ta narusza zatem zasadę poprawnej legislacji (art. 2 Konstytucji).
Do czasu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. do 24 kwietnia 2001 r. obowiązywały zapisy ustawy Prawo spółdzielcze, według których spółdzielca starający się o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego był zobowiązany wnieść wkład budowlany stanowiący całość kosztów budowy mieszkania. Natomiast spółdzielca starający się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu był zobowiązany do wniesienia wkładu mieszkaniowego stanowiącego różnicę pomiędzy całością kosztów budowy a uzyskaną przez spółdzielnie pomocą (dotacją lub umorzeniem kredytu). Aby przekształcić prawo spółdzielcze lokatorskie w prawo spółdzielcze własnościowe, spółdzielca musiał uzupełnić wkład budowlany, obliczany na podstawie wartości lokalu. Obecnie zaś na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 2 i 3 kwestionowanej ustawy spółdzielca zobowiązany jest nie tylko do spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową, ale także - dodatkowo - spłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową prawa odrębnej własności lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. Ponadto brzmienie art. 12 ust. 3 powoduje, ze spółdzielnia może przy przeniesieniu własności traktować członków w różny sposób. Zgodnie z generalna zasadą spółdzielnia może przy przekształceniu żądać od członka nawet kilka tysięcy razy więcej niż wynoszą rzeczywiste koszty. W odmiennej sytuacji znajdują się natomiast spółdzielcy korzystający z dobrodziejstwa art. 10 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw, od których spółdzielnia może żądać tylko tyle ile wynoszą rzeczywiste koszty. Zdaniem wnioskodawców, odmienne traktowanie spółdzielców - przewidziane w art. 12 ust. 1 pkt 2 i 3 zakwestionowanej ustawy - narusza art. 32 oraz art. 2 Konstytucji.
Do ustawy wprowadzono także dodatkowe warunki nabycia własności lokalu przez członka spółdzielni, jakim są: spłata przypadającego na dany lokal nakładu (uzupełniającego wkład mieszkaniowy) z tytułu modernizacji budynku oraz spłata przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal. Wymogi te wprowadzono niezależnie od obowiązku wpłat na fundusz remontowy spółdzielni (funkcjonujący od 1 stycznia 2002 r.). Zatem członkowie, którzy złożyli wnioski o przeniesienie własności lokalu dwukrotnie poniosą koszty spłaty kredytów i pożyczek remontowych zaciągniętych przez spółdzielnię: poprzez spłatę w związku z przekształceniem oraz poprzez obowiązkowe wpłaty na fundusz remontowy spółdzielni. Wprowadzenie nowych, uciążliwych wymogów finansowych - nie obowiązujących osób, które dokonały przekształcenia przed wejściem w życie nowych przepisów - narusza zasadę sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji) oraz zasadę równości obywateli wobec prawa (art. 32 Konstytucji). Wnioskodawcy podkreślają, że dodatkowe obowiązki nie były spółdzielcom znane w chwili składania wniosków. Ustawodawca nie przewidział przepisów przejściowych, dających szansę na dostosowanie się do nowej sytuacji prawnej (np. wycofanie wniosku).
Zgodnie z generalną zasada, skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Reguła ta nie obowiązuje osób, które nabyły własnościowe prawo do lokalu w drodze spadkobrania. W odmienny sposób traktowane są więc osoby znajdujące się w takiej samej sytuacji faktycznej, jaką jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sposób "wtórny", tzn. nie na skutek ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa w umowie zawartej między członkiem a spółdzielnią. W efekcie, jak wskazują wnioskodawcy, naruszona została zasada równości obywateli wobec prawa (art. 32 Konstytucji).
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła ograniczenia w zaciąganiu przez spółdzielnie mieszkaniowe kredytu zabezpieczanego hipoteką na nieruchomości. Wśród podmiotów, których zgoda jest wymagana dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego nie znaleźli się właściciele lokali w danej nieruchomości nie będący członkami spółdzielni. Nierówne traktowanie podmiotów znajdujących się w identycznej sytuacji prawnej, jaką jest posiadanie prawa do lokalu w danej nieruchomości, prowadzi do dyskryminacji właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni, co narusza zasadę równości obywateli wobec prawa (art. 32 Konstytucji) oraz zasadę równej ochrony własności i innych praw majątkowych (art. 64 ust. 2 Konstytucji).
Wnioskodawcy wskazują również na niekonstytucyjność usunięcia z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (na mocy ustawy nowelizującej z dnia 19 grudnia 2002 r.) niektórych norm prawnych. Art. 25 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dawał podstawę do zmiany sposobu zarządu daną nieruchomością. Właściciele byli uprawnieni do decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną - mogli wybrać zarząd, powierzyć go osobie fizycznej lub prawnej albo określić sposób zarządu w umowie. Na mocy art. 1 pkt 21 ustawy nowelizującej art. 25 został uchylony. W ten sposób właściciele lokali zostali pozbawieni prawa nabytego do decydowania o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Uchylony został także art. 49 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,umożliwiający członkom spółdzielni dochodzenie przed sądem roszczeń o przeniesienie odrębnej własności lokali. Usunięcie art. 49 godzi w zasadę ochrony praw nabytych (art. 2 Konstytucji) oraz ochrony własności (art. 64 ust. 2 Konstytucji) a także pozbawia uprawnionych możliwości rozpatrzenia omawianych spraw przez niezawisły sąd (art. 45 ust. 1 Konstytucji).
Rozprawie będzie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcami będą: sędzia TK Bohdan Zdziennicki (I sprawozdawca) i wiceprezes TK Andrzej Mączyński (II sprawozdawca).