Zarząd nieruchomością wspólną. SK 19/09
28 października 2010 r. o godz. 9.30 Trybunał Konstytucyjny rozpozna skargę konstytucyjną Wspólnoty Mieszkaniowej Pilotów nr 22 w Krakowie dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną.
Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności:
1) art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 w związku z art. 21 oraz z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 2 i 3 oraz w związku z art. 2 konstytucji w zakresie, w jakim wyłącza prawo prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną przez powołaną w trybie powyższego przepisu wspólnotę mieszkaniową;
2) art. 27 ust. 2 zdanie 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 w związku z art. 21 oraz z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 2 i 3 oraz w związku z art. 2 konstytucji w zakresie, w jakim statuował obligatoryjny przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący nieruchomość wspólną powstałą w trybie art. 25 ust. 1 powyższej ustawy.
Budynek położony przy ul. Pilotów 22 w Krakowie pozostawał w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Doszło w nim do ustanowienia odrębnej własności większości lokali, przy czym w odniesieniu do czterech lokali spółdzielni nadal przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu. Zobowiązywało to spółdzielnię do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do wielkości jej udziału w nieruchomości. Większość właścicieli lokali podjęła uchwałę o utworzeniu wspólnoty, po czym wspólnota ta ustanowiła nowego zarządcę. Spółdzielnia mieszkaniowa nie zapłaciła kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kwestionując skuteczność prawną uchwały. Skarżąca wspólnota wystąpiła z powództwem o zapłatę powyższej kwoty. Sąd okręgowy zasądził na jej rzecz wymaganą kwotę wraz z ustawowymi odsetkami. Apelacja spółdzielni mieszkaniowej została oddalona. Sąd Najwyższy uchylił natomiast ten wyrok, oddalając powództwo skarżącej o zapłatę kosztów zarządu.
Zaskarżone przepisy, zdaniem skarżącej wspólnoty, stanowią istotną ingerencję w prawo własności, którego podstawowym elementem jest uprawnienie do swobodnego korzystania z przedmiotu własności. W przypadku współwłasności, każdy ze współuprawnionych powinien mieć możliwość korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez innych współwłaścicieli. W ocenie skarżącej wspólnoty, uprzywilejowanie spółdzielni - ze względu na jej szczególny status prawny - należy uznać za pozbawione konstytucyjnego uzasadnienia i godzące w elementarne atrybuty prawa własności. Zaskarżona regulacja stawia spółdzielnię, ponad innymi współwłaścicielami, w sposób pozbawiony jakiejkolwiek społeczno-ekonomicznej racjonalizacji.
Zdaniem skarżącej wspólnoty, ustawodawca zróżnicował podmioty prawa, które charakteryzują się wspólną cechą, bez należytego uzasadnienia konstytucyjnego. Ustawa ogranicza prawa właścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej, poprzez odjęcie im uprawnienia do decydowania o sposobie prowadzenia zarządu przedmiotem współwłasności. Szczególna konfiguracja współuprawnionych nie może stanowić kryterium, uzasadniającego wprowadzenie niejednolitej ochrony własności, przysługującej poszczególnym właścicielom lokali.
Rozprawie będzie przewodniczył sędzia TK Mirosław Wyrzykowski, a sprawozdawcą będzie sędzia TK Marek Kotlinowski.