Uzależnienie wysokości podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu. SK 25/09
Data: 10 I 2012 godz.: 0.00
10 stycznia 2012 r. o godz. 9.00 Trybunał Konstytucyjny rozpozna skargę konstytucyjną Inbal Sp. z o.o. dotyczącą uzależnienia wysokości podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu.
Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności:
- art. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2006 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 i 3 i art. 21 ust. 1 oraz w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji, ustanawiających zasadę ochrony praw słusznie nabytych oraz zasadę zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz przewidujących ochronę prawa własności, a w szczególności prawo do pobierania pożytków z przedmiotu własności;
- art. 8a ust. 4a i ust. 4b powyższej ustawy z art. 64 ust. 1 i 3 i art. 21 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji, przewidujących ochronę praw własności, a w szczególności prawo do pobierania pożytków z przedmiotu własności poprzez uzależnienie wysokości podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu.
Skarżąca spółka jako właściciel nieruchomości położonej w Krakowie wypowiedziała lokatorom wysokość dotychczasowego czynszu i podniosła do poziomu czynszu rynkowego. Podwyżki te zostały zaskarżone przez lokatorów a sprawy połączono do wspólnego rozpoznania. W odpowiedzi na pozew skarżąca spółka wniosła o oddalenie powództw w całości i o przyznanie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, iż informowała pisemnie lokatorów o przyczynach podwyżki. Twierdziła, iż opłacany czynsz nie pozwala utrzymywać kamienicy w należytym stanie, nie zapewnia zwrotu kapitału i godziwego zysku. Sąd rejonowy pomijając dowód z przesłuchania skarżącej ustalił, iż nie dokonywała ona w budynku żadnych remontów oraz nie czyniła nakładów. Sąd rejonowy stwierdził, że dokonana przez skarżącą spółkę podwyżka jest niezasadna, tym samym nie mogła rodzić po stronie powodów obowiązku zapłaty podwyższonego czynszu. Skarżąca złożyła apelację, która została oddalona przez sąd okręgowy jako bezzasadna.
Zdaniem skarżącej spółki sądy oceniając zasadność podwyżki zastosowały art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego będący przepisem intertemporalnym, który nakazuje stosowanie nowej ustawy wstecz. Na skutek działania tego przepisu kryteria zasadności podwyżki czynszu stały się obowiązującymi dla podmiotu, który nie znał ich i nie mógł ich znać w chwili dokonywania podwyżki czynszu. Ponadto wprowadzona sankcja nieważności za nieprzedstawienie kalkulacji w terminie spowodowała, iż podwyżki czynszu zostały uznane za nieważne. Wskutek powyższego skarżący został pozbawiony możliwości pobierania pożytków ze swojej nieruchomości, ponieważ podwyżki zostały uznane za nieważne, a czynsz na starym poziomie nie zapewniał skarżącemu zysku na poziomie rynkowym.
W ocenie skarżącej spółki konstytucyjne prawo własności nie może podlegać wskazanym ograniczeniom ze względu na zasadę proporcjonalności. Interes najemcy nie może prowadzić do zapewnienia mu taniego mieszkania kosztem właściciela.
Kwestionowany art. 8a ust. 4a i ust. 4 b powyższej ustawy poprzez uzależnienie wysokości podwyżki czynszu od wartości kapitału poniesionego na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu zdaniem skarżącej spółki narusza konstytucję. Ponadto właściciel nie powinien być zmuszany do utrzymywania najemcy na swój koszt oferując mu zaniżony w stosunku do rynkowego czynsz tylko dlatego, że był w stanie kupić lokal za niższą cenę. Wartość kapitału, jaki został poniesiony na nabycie nieruchomości nie powinna mieć wpływu na wysokość czynszu.
Rozprawie będzie przewodniczył sędzia TK Andrzej Wróbel, sprawozdawcą będzie sędzia TK Adam Jamróz.