Komunikat po Drukuj

Spółdzielnie mieszkaniowe; żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą opłat za lokal lub rażącym, uporczywym naruszaniem porządku domowego SK 11/13

Możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z żądaniem przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat eksploatacyjnych nie narusza konstytucyjnych gwarancji ochrony praw majątkowych – stwierdził Trybunał Konstytucyjny.

8 października 2015 r. o godz. 9:00 Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną S.K. dotyczącą spółdzielni mieszkaniowych (żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą opłat za lokal lub rażącym, uporczywym naruszaniem porządku domowego).

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 17¹⁰ zdanie pierwsze ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1¹ i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji.

Ponadto Trybunał Konstytucyjny postanowił umorzyć postępowanie w pozostałym zakresie.

Rozpoznając sprawę, Trybunał uwzględnił okoliczność, że analogiczne rozwiązanie prawne, uregulowane w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (do którego odsyła zaskarżony przepis), i przewidujące przymusową sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu w razie długotrwałej zaległości z zapłatą należnych opłat, było już przedmiotem orzekania przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12) Trybunał uznał takie rozwiązanie za zgodne z konstytucyjnymi gwarancjami ochrony własności i innych praw majątkowych. Zasadnicze motywy tego wyroku miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

TK zwrócił uwagę, że obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych należy do podstawowych obowiązków osób uprawnionych do lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej. Z wpłat z tytułu opłat eksploatacyjnych spółdzielnia pokrywa bowiem koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (budynków), w której znajdują się lokale. Długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat przez osobę uprawnioną do lokalu przerzuca ciężar ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania na spółdzielnię, a w dalszej kolejności na pozostałe osoby uprawnione do lokali spółdzielczych, między które spółdzielnia rozdzieli te dodatkowe ciężary (np. przez podniesienie wysokości opłat). Długotrwałe zaniechanie realizacji przez osobę uprawnioną do lokalu swoich obowiązków finansowych może stanowić tym samym zagrożenia nie tylko dla stabilności finansów spółdzielni, ale także dla praw majątkowych pozostałych osób korzystających z lokali spółdzielczych.

Zdaniem Trybunału, ustawodawca – ze względu na potrzebę ochrony praw majątkowych innych osób – był uprawniony do ustanowienia mechanizmu, który pozwoli uwolnić się spółdzielni od stosunku prawnego z osobą, która zajmuje lokal bez ponoszenia kosztów jego eksploatacji i utrzymania. Przymusowa sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu jest swoistą sankcją organizacyjną za naruszenie obowiązków przez członka spółdzielni, stosowaną w razie konieczności rozwiązania poważnego konfliktu interesów w ramach zbiorowości członków spółdzielni oraz zapewnienia jej warunków do normalnego, harmonijnego funkcjonowania. Cel ten jest uzasadniony także z uwagi na konstytucyjną powinność ochrony porządku publicznego.

Trybunał uznał, że ograniczenie ochrony praw majątkowych osoby długotrwale zalegającej z zapłatą należnych opłat ze względu na ochronę praw majątkowych spółdzielni i pozostałych osób uprawnionych do lokali spółdzielczych nie ma charakteru nieproporcjonalnego. Orzecznictwo sądów powszechnych potwierdza, że przymusowa sprzedaż prawa do lokalu jest rozwiązaniem stosowanym w ostateczności, w szczególności gdy niemożliwe okaże się jakiekolwiek porozumienie między spółdzielnią a osobą zalegającą z opłatami co do terminu i warunków spłaty zaległości. To na spółdzielni ciąży obowiązek wykazania, że zaległość ma charakter długotrwały oraz że wpływa ona niekorzystnie na kondycję finansową spółdzielni. W toku postępowania sądowego osoba zalegająca z opłatami może bronić się przed powództwem o nakazanie przymusowej sprzedaży, podnosząc zarzut nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.). Ponadto w razie orzeczenia przez sąd przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, środki uzyskane ze sprzedaży licytacyjnej są zwracane byłemu uprawnionemu do lokalu – po odjęciu sum niezbędnych dla zaspokojenia istniejących tytułów egzekucyjnych uzyskanych w odrębnych postępowaniach.

Trybunał uwzględnił również to, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym, jest prawem słabszym w stosunku do prawa własności. Skoro w wyroku o sygn. SK 12/12 Trybunał nie dopatrzył się nieproporcjonalności ingerencji w prawo odrębnej własności lokalu, to tym bardziej nie ma podstaw do uznania nieproporcjonalności ingerencji w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Odmienna ocena oznaczałaby przyznanie ograniczonemu prawu rzeczowemu ochrony silniejszej niż prawu własności, co byłoby konstytucyjnie nieuzasadnione.

Rozprawie przewodniczyła sędzia TK Małgorzata Pyziak-Szafnicka, sprawozdawcą była sędzia TK Teresa Liszcz.