Komunikat przed Drukuj

Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; zasady wypłaty przez spółdzielnię wartości rynkowej tego lokalu osobie uprawnionej SK 34/14

19 czerwca 2018 r. o godz. 9:00 Trybunał Konstytucyjny rozpozna skargę konstytucyjną spółdzielni mieszkaniowej w sprawie wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (zasady wypłaty przez spółdzielnię wartości rynkowej tego lokalu osobie uprawnionej).

Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności:

a) art. 11 ust.2⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych dodanego ustawą z dnia 14 czerwca 2007 roku z mocą obowiązującą od 31 lipca 2007 roku z art. 64 ust. 2, art. 58, art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 oraz w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji;

b) art. 11 ust. 2¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu ustawy z dnia 14 czerwca 2007 roku z mocą obowiązującą od 31 lipca 2007 roku z art. 64 ust. 2, art. 32 ust. 1 w związku z art. 2 oraz w związku z art. 64 ust. 1 Konstytucji.

H. L. zajmowała lokal w budynku mieszkalnym, pozostającym w zasobach lokalowych pozwanej spółdzielni, na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W dniu jej śmierci prawo to wygasło. Spadek po H L., na podstawie ustawy, objęły powódki. Opróżnienie lokalu przez powódki nastąpiło w 2010 r.

Następnie mieszkanie to spółdzielnia zbyła na rzecz innej osoby. Skarżąca wypłaciła powódkom, proporcjonalnie do odziedziczonej przez nie części spadku, zwaloryzowany wkład mieszkaniowy, stanowiący 71% wartości rynkowej lokalu na dzień wygaśnięcia prawa, potrącając kwoty umorzonego kredytu na budowę lokalu oraz opłatę za sporządzenie operatu szacunkowego. Wypłata wkładu mieszkaniowego nastąpiła na zasadach określonych w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) obowiązujących na dzień wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, tj. obowiązujących przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej (przed dniem 31 lipca 2007 r.). Spółdzielnia odmówiła natomiast powódkom wypłaty dodatkowej kwoty, wynikającej z różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Sąd Rejonowy, uwzględnił powództwo przeciwko spółdzielni mieszkaniowej i stwierdził, że skoro, zgodnie z art. 11 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 lipca 2007 r., warunkiem wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego albo jego części było opróżnienie lokalu, to, w obowiązującym wówczas stanie prawnym, stosunek prawny między spółdzielnią a powódkami mógł powstać dopiero po spełnieniu owego warunku. Skarżąca złożyła apelację, którą sąd okręgowy oddalił.

W wyniku zmiany art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dokonanej ustawą nowelizującą, obecnie, stosownie do ust. 2¹ tego artykułu, spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane do rozliczenia się z osobami uprawnionymi według wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnie mieszkaniowe zostały więc zobowiązane do ponownego wydatkowania środków (uzupełnienia kwoty wkładu mieszkaniowego do wartości rynkowej lokalu), co, w ocenie skarżącej, stanowi ingerencję w przysługujące jej prawo własności oraz inne prawa majątkowe, podlegające ochronie na podstawie art. 64 Konstytucji.

Art. 11 ust. 2⁴ u.s.m. stanowi, że warunkiem wypłaty uprawnionemu wartości rynkowej lokalu jest opróżnienie lokalu. W ocenie skarżącej, przepis ten w korzystniejszy sposób traktuje osoby uprawnione do otrzymania wartości lokalu niż właściciela lokalu (spółdzielnię), różnicując w ten sposób, pod względem podmiotowym, ochronę prawa majątkowego oraz prawa własności. Roszczenie bowiem o wypłatę wartości lokalu przysługuje uprawnionemu już od daty opróżnienia lokalu, spółdzielnia natomiast, do czasu wydania lokalu, nie ma możliwości przeprowadzenia przetargu na jego sprzedaż. Kwestionowany przepis, zdaniem spółdzielni, chroni zatem własność prywatną osób uprawnionych do wkładu (osób fizycznych) w stopniu nieuzasadnionym, tj. dyskryminującym spółdzielnię, co jest niezgodne z Konstytucją.

Skarżąca wskazuje, że wymagalność wypłaty wartości rynkowej lokalu związana została wyłącznie z datą opróżnienia lokalu. Taka regulacja nie zapewnia spółdzielni mieszkaniowej możliwości uzyskania środków na pokrycie wypłat należnych osobom uprawnionym z tytułu wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, co zdaniem skarżącej jest niezgodne z Konstytucją.

Wymagalność wypłaty wartości rynkowej lokalu następuje bowiem już od dnia opróżnienia lokalu, podczas gdy art. 11 ust. 2 u.s.m. zobowiązuje spółdzielnię do zbycia lokalu w przetargu zorganizowanym w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zaś art. 11 ust. 2¹ zdanie drugie stanowi, że kwota wypłacona osobie uprawnionej nie może przekroczyć faktycznie uzyskanej kwoty sprzedaży lokalu. Taka konstrukcja, w ocenie skarżącej, jest nieprecyzyjna, niejasna i nie jest konieczna w demokratycznym państwie prawnym.

Przewodniczącą składu orzekającego będzie sędzia TK Sławomira Wronkowska-Jaśkiewicz, sprawozdawcą będzie sędzia TK Stanisław Rymar.