Podwyżka czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu K 33/05
17. maja 2006 r. o godz. 9.15 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpozna wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący podwyżki czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu.
Trybunał Konstytucyjny orzeknie w sprawie zgodności: - art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 5 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2 Konstytucji;
- art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji;
- art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji;
- art. 9 ust. 1 ustawy wymienionej w pkt. 1 z art. 2 Konstytucji.
Pierwszy z kwestionowanych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w ciągu roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych wypadkach. Wówczas na pisemne żądanie lokatora właściciel w ciągu 7 dni powinien przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Wynika z tego, że podwyżka, która nie prowadzi do przekroczenia 3 proc. wartości odtworzeniowej nie musi być uzasadniona, jest dopuszczalna i chroniona przez prawo. Zdaniem wnioskodawcy takie założenie nie uwzględnia realiów polskiej gospodarki mieszkaniowej, w których przedmiotem najmu czy też oddania lokalu do użytkowania na podstawie innego tytułu prawnego są nie tylko lokale pełnostandardowe, lecz także np. pozbawione bieżącej wody czy kanalizacji. Gdy mieszkania są pozbawione podstawowych wygód maksymalna - 3 proc. podwyżka nie jest możliwa. W związku z tym kwestionowany przepis oznacza całkowitą rezygnację z konstytucyjnego obowiązku ochrony konsumentów, użytkowników i najemców przez władze publiczne przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Nie realizuje też standardu ochrony praw majątkowych.
Zarzuty wnioskodawcy dotyczą także przepisu, który przewiduje, że w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator może zakwestionować podwyżkę, ale tylko tę prowadzącą do przekroczenia 3% wartości odtworzeniowej. Ma wtedy prawo wnieść pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo nie zgodzić się z jej wysokością. W rezultacie w tym trybie nie może być w ogóle kwestionowana podwyżka, która nie prowadzi do przekroczenia 3 proc. Ponadto w ustawie brak jakichkolwiek wskazówek pozwalających sądowi na ustalenie zasadności bądź niezasadności podwyżki.
Wątpliwości wnioskodawcy co do zgodności z Konstytucją budzi także przepis, który stanowi, że w określonych przypadkach lokator w razie zakwestionowania podwyżki jest zobowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty w dotychczasowej wysokości do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu. Brak precyzji przepisu nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, czy na lokatorze spoczywa obowiązek wyrównania kwoty podwyżki czynszu za okres pomiędzy wypowiedzeniem, a werdyktem sądu potwierdzającym zasadność podwyżki.
Następny z kwestionowanych przepisów pozwala właścicielom na niekontrolowane za pomocą instrumentów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów dokonywanie podwyżek czynszu albo innych opłat, jeśli podwyżki te w ciągu roku nie przekroczą 10 proc. dotychczasowego czynszu. Zdaniem wnioskodawcy ustawodawca zamiast zgodnie z Konstytucją chronić lokatorów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi stworzył mechanizm, który stanowi zachętę do tego typu praktyk.
Kolejny z kwestionowanych przepisów powoduje, że do ochrony przed podwyżkami członków spółdzielni mieszkaniowych oraz osób, nie będących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stosuje się o wiele niższe standardy niż do ochrony pozostałych lokatorów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów termin wypowiedzenia czynszu za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, a w wypadku mieszkań spółdzielczych wystarczy zawiadomienie lokatora o zmianie opłat na co najmniej 14 dni przed upływem terminu ich wnoszenia. Zdaniem wnioskodawcy minimalne standardy ochronne powinny obejmować wszystkich lokatorów.
Zgodnie z ostatnim kwestionowanym przepisem podwyższanie czynszu lub innych opłat z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Przepis ten w założeniu miał pełnić funkcję ochronną, nie pozwalając właścicielowi na zbyt częste podwyżki czynszu lub innych opłat. Ustawodawca nie określił jednak momentu od którego należy liczyć owe 6 miesięcy uprawniające właściciela do dokonania kolejnej podwyżki. Zdaniem wnioskodawcy wady legislacyjne tego przepisu wykluczają jego jednolitą wykładnię i pozwalają zainteresowanym stronom na dowolną interpretację. Jest to niezgodne z konstytucyjną zasadą poprawnej legislacji.
Rozprawie będzie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą będzie sędzia TK Wiesław Johann.