Podwyżki czynszu K 4/05
Data: 19 IV 2005 godz.: 0.00
19 kwietnia 2005 r. o godz. 10:00 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpozna wniosek Prokuratora Generalnego w sprawie konstytucyjności przepisów ustaw nowelizujących ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wprowadzających ograniczenia podwyżek czynszów.
Z dniem 31 grudnia 2004 r. nastąpiło uwolnienie czynszów, pozwalające na swobodne negocjowanie stawki czynszowej powyżej wyznaczonej wcześniej granicy trzech procent wartości odtworzeniowej. Zgodnie z generalną zasadą podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Na mocy nowelizacji możliwość podwyższenia czynszu została ograniczona. Jeżeli wysokość rocznego czynszu przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu. Przepis ten stosuje się także w przypadku, gdy poziom rocznego czynszu miałby przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu już po dokonanej podwyżce. Zatem strony nie mogą ustalić ostatecznej podwyżki czynszu w wysokości innej, niż przewidziana w ustawie - nawet jeśli obie byłyby tym zainteresowane, z uwagi na poprawę standardu lokalu mieszkalnego.
W specyficznych przypadkach podwyżki czynszu mogą być - na wniosek najemców - zaskarżone do sądu. Poddanie szczególnej kontroli sądowej podwyżek czynszu może mieć miejsce jedynie w przypadku podwyżki wyższej niż 10% dotychczasowego czynszu (co jest możliwe jedynie w przypadku czynszów, które po podwyżce są równe bądź niższe niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu). Do sądu nie mogą się natomiast odwołać najemcy, którym podwyższono czynsz o mniej niż 10%.
Zdaniem Prokuratora Generalnego zakwestionowane przepisy ingerują w prawa właścicieli i najemców, w sposób nadmierny i nieadekwatny do zakładanego celu. Sztywno określony limit podwyżki wyłącza porozumienie się stron umowy najmu, co do jej wysokości. Strony umowy najmu nie mogą podnieść czynszu ponad wyznaczoną granicę, nawet jeśli leży to w ich interesie. Przepisy te budzą poważne wątpliwości konstytucyjne, ze względu na nadmierną (nieproporcjonalną) ingerencję w prawa i wolności obywatelskie - przede wszystkim w prawo własności (art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji). Zakwestionowane przepisy sformułowane zostały nieprecyzyjnie, co może prowadzić do interpretacji niezgodnych z intencją ustawodawcy. Sprzeczne z zasadami przyzwoitej legislacji jest zwłaszcza ustanowienie szczególnej sądowej drogi kontroli zasadności podwyżek, przy jednoczesnym wyłączenie tej możliwości wobec podwyżek objętych zakresem art. 9 ust. 1 zakwestionowanej ustawy.
Rozprawie będzie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą będzie sędzia TK Jerzy Stępień.