Komunikat po Drukuj

Podwyżka czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu K 33/05

Data: 17 V 2006 godz.: 0.00

Przygotowywana nowelizacja ustawy lokatorskiej powinna zmierzać do realizacji sugestii zawartych w dzisiejszym orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego i postanowieniu sygnalizacyjnym TK z 2005 r.

17 maja 2006 r. o godz. 9.15 Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie rozpoznał wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczący podwyżki czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że:
- art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji. 
- art. 8a ust. 5 powyższej ustawy:
a) jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji, 
b) w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
- art. 8a ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. jest niezgodny z art. 2 Konstytucji. 
- art. 8a ust. 7 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. w zakresie, w jakim umożliwia podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynoszących 3% i więcej wartości odtworzeniowej lokalu z pominięciem przepisów art. 8a ust. 1-6 tej ustawy, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 76 Konstytucji.
- art. 8a ust. 7 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. ustawy powołanej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. 
- art. 9 ust. 1 ustawy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. jest niezgodny z art. 2 Konstytucji. 
Ponadto TK orzekł, że art. 8a ust. 6 pkt 1 oraz art. 9 ust. 1 tracą moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2006 r.

Na wstępie Trybunał Konstytucyjny przypomniał, że 19 kwietnia 2005 r. rozpoznawał wniosek Prokuratora Generalnego o zbadanie zgodności z Konstytucją niektórych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (K 4/05). Konsekwencją orzeczenia w tej sprawie było postanowienie sygnalizacyjne z 29 czerwca 2005 r. (S 1/05) kierowane do Sejmu zwracające uwagę na uchybienia badanej ustawy. Z niepokojem Trybunał stwierdził brak reakcji właściwych organów państwa na wątpliwości i zastrzeżenia podnoszone względem ustawy lokatorskiej.

W swoim wniosku Rzecznik Praw Obywatelskich w pierwszej kolejności zaskarżył przepis, który ogranicza prawo lokatora do żądania pisemnego uzasadnienia podwyżki wysokości czynszu, także wówczas gdy podwyżka w ciągu roku nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Zdaniem Trybunału wprowadzone przez ustawę rozwiązanie jest racjonalne. Przekroczenie ustawowego pułapu podwyżki czynszu podlega rygorom - od pisemnego wyjaśnienia jej przyczyn, podania kalkulacji aż po szczególną ochronę sądową. Logiczna i zrozumiała jest szersza ochrona lokatorów dla których właściciel wprowadza podwyżkę powyżej granicy 3 proc. Rzecznik objął również wnioskiem przepisy dotyczące sądowej kontroli podwyżki czynszu i konsekwencji prawomocnego orzeczenia. TK zgodził się ze stanowiskiem Rzecznika, że ustawodawca przewidując możliwość sądowego zakwestionowania nieuzasadnionej podwyżki nie wskazał jednocześnie kryteriów pozwalających sądowi na ocenę zasadności podwyżki. Zdaniem TK niejasny i wywołujący wątpliwości interpretacyjne jest przepis o konsekwencjach prawomocnego orzeczenia w sprawie podwyżki czynszu. Nie da się np. ustalić, czy lokator przegrywający spór o wysokość podwyżki będzie zobowiązany do regulowania nowego czynszu od daty uprawomocnienia wyroku czy też od daty ustalonej przez właściciela w oświadczeniu wypowiadającym czynsz. Trybunał uznał też za niezgodne z Konstytucją przepisy, które uniemożliwiają stosowanie - przewidzianego ustawą - szczegółowego trybu sądowej kontroli podwyżek wysokości czynszu, gdy nie przekraczają one w skali roku 10 proc. dotychczasowego czynszu. Takie rozwiązanie, zdaniem TK może prowadzić do podwyżek czynszu nie wymagających uzasadnienia, nawet gdy w ciągu roku przekroczą granicę 3 proc. wartości odtworzeniowej. Niekonstytucyjne są również przepisy dotyczące opłat za używanie lokalu przez członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie ma żadnej podstawy, jak to czyni ustawa, do wprowadzenia odmiennych zasad kontroli podwyższania czynszu w spółdzielniach. Zadaniem ustawodawcy jest stworzenie jednakowego, spójnego systemu ochrony dla wszystkich lokatorów. Trybunał Konstytucyjny zwrócił też uwagę na nieokreśloność przepisu ustalającego częstotliwość dokonywania przez właściciela lokalu podwyżki czynszu. Zdaniem TK przygotowywana nowelizacja ustawy lokatorskiej powinna zmierzać do realizacji sugestii zawartych w dzisiejszym orzeczeniu i postanowieniu sygnalizacyjnym. Trybunał podkreślił konieczność nowej kompleksowej regulacji prawnej odnoszącej się do szeroko pojętej problematyki wzajemnych praw i obowiązków właścicieli lokali i lokatorów.

Rozprawie przewodniczył prezes TK Marek Safjan, a sprawozdawcą był sędzia TK Wiesław Johann.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.